تبلیغات
تجارت و بازرگانی - رفتار متقاضیان مسكن در ماه‌های آتی

تجارت و بازرگانی

تجارت سالم

دوشنبه 24 آبان 1389

رفتار متقاضیان مسكن در ماه‌های آتی

نویسنده:   


احتمال موج معكوس تقاضا در بازار مسكن با اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها
سه دسته تقاضای خرید مسكن وجود دارد كه هدفمندی سه تاثیر متفاوت روی رفتار آنها دارد



توصیه‌های اخیر درباره «نحوه خرید كالا» در بازار جدیدی كه به محض اجرای قانون هدفمندكردن یارانه‌ها، در اقتصاد كشور شكل می‌گیرد، این پرسش را در بازار مسكن به‌وجود آورده كه آیا «مسكن در سبد كالاهایی كه نباید تا چند ماه آنها را خرید، قرار دارد؟»
محمود احمدی‌نژاد از مردم خواسته است: «تا شش‌ماه [از زمان شروع هدفمندی] علاوه بر مصارفی که تا الان داشتند مصارف جدید تعریف نکنند و به فکر مخارج جدید نیز نباشند تا بازار با آرامش تعادل خود را حفظ کند.»
بازتاب ابتدایی این توصیه رسمی در بازار مسكن می‌تواند منجر به دست‌كشیدن از «نقل‌وانتقال» یا «خرید اولین ملك مسكونی» از سوی متقاضیان باشد.
در بازار مسكن معمولا سه گروه تحت عنوان خریدار حضور دارند. دسته اول صاحب‌خانه‌هایی هستند كه با هدف تبدیل به متراژ‌ بزرگتر یا رفتن به محله‌ بهتر یا برعكس، برای كوچك‌ كردن محل زندگی، قصد خرید پیدا می‌كنند.
دسته دوم، اما متقاضیان جدید محسوب می‌شوند كه تاكنون صاحب‌خانه نبودند – مستاجران یا زوج‌های جدید- و برای اولین بار در نظر دارند برای خرید مسكن وارد بازار تقاضا شوند.
دسته سوم همان تقاضای سرمایه‌ای – سوداگران در این دسته قرار دارند - است كه افرادی با توانایی مالی نامحدود برای خرید یك یا چند آپارتمان مسكونی به بازار مسكن رخنه می‌كنند و نتیجه خرید آنها نه تنها كمكی به روند مثبت اوضاع بازار مسكن نمی‌كند، بلكه به‌واسطه قدرت مالی و نقدینگی این گروه، قیمت‌ها دستخوش تغییر ناخوشایند نیز می‌شود.
اجرای قانون هدفمندكردن یارانه‌ها بر رفتار هر كدام از سه دسته تقاضا در بازار مسكن تاثیر متفاوتی می‌گذارد ضمن اینكه توصیه مقام ارشد دولت به پرهیز از خرید كالاهای غیرضروری، با واكنش‌های متفاوتی در بین این سه گروه متقاضی مسكن، می‌تواند همراه باشد.
تحلیل كارشناسان درباره عضویت یا عدم عضویت مسكن در سبد كالاهای ممنوعه – سبدی كه تا نیم‌سال نباید سراغ آن رفت- به این صورت است كه اجرای قانون یارانه‌ها هم به لحاظ منابع مالی آزاد شده ناشی از هدفمندی و هم به لحاظ مسیرهایی كه برای هدایت این منابع طراحی شده، حداقل در دوره 6 ماهه، تاثیر محسوسی در بازار آپارتمان‌های مسكونی ندارد. بنابراین ضرورتی ندارد خانواده‌های علاقه‌مند به خرید مسكن، به عمد این كالا را در سبد ممنوعه قرار دهند.
اثر نقدینگی یارانه‌ها بر قیمت مسكن
نقدینگی حاصل از هدفمندی در سه بخش شامل صندوق دولت، كارخانه‌های صنعتی و بودجه ماهانه خانواده‌ها صرف می‌شود.
صندوق توسعه ملی علی‌القاعده و با توجه به حساسیت بیش از اندازه دولت نسبت به قیمت مسكن و مواظبت از افزایش احتمالی آن، به‌طور قطع به گونه‌ای این منابع را مصرف خواهد كرد كه باعث تحریك قیمت مسكن نشود. حتی این احتمال وجود دارد كه بخشی از منابع صندوق توسعه ملی در قالب تسهیلات ساخت مسكن به‌صورت وام به سازنده‌ها پرداخت شود كه در این صورت، هدفمند كردن یارانه‌ها باعث رشد حجم عرضه مسكن و كمك به تعدیل بیشتر قیمت خواهد شد.
اما درباره پولی كه به‌صورت یارانه‌ آزاد به كارخانه‌های صنعتی پرداخت می‌شود، اما و اگر‌های ریز و درشتی مطرح است. درشت از این بابت كه سرنوشت مبالغی كه تحت عنوان هدفمندی پرداخت یارانه، قرار است به كارخانه‌های تولیدی پرداخت شود چگونه توسط دولت كنترل می‌شود؟ و ریز از این بابت كه آیا احتمال و ریسك انحراف در یارانه‌های پرداختی، تخمین زده شده است؟ طی سال‌های اخیر برخی از به ظاهر تولیدكننده‌ها –منظور، كارخانه‌های واقعی نیستند- با دریافت وام‌های كلان از بانك‌ها به بهانه توسعه خط تولید یا بازسازی، بخشی از این وام‌ها را در راه خرید ملك و آپارتمان مصرف كردند تا از رشد تضمینی سالانه قیمت مسكن، ضرر احتمالی كارخانه‌ را پوشش دهند. اكنون به موجب طرحی كه وزارت صنایع برای نحوه پرداخت مابه‌التفاوت قیمت انرژی، اعلام كرده، مقرر شده است به بنگاه‌های صنعتی تسهیلاتی از 4 میلیون تا 15 میلیون تومان با نرخ سود 3درصد تا نهایت 12درصد، با دوره بازپرداخت 12ماهه، اعطا شود. همچنین تسهیلاتی نیز معادل 80 درصد مبلغ سرمایه‌گذاری برای رشته‌های خاص تولیدی پیش‌بینی شده پرداخت شود. همه این حمایت‌های مالی از صنایع، لازم است تا لحظه مصرف، تحت كنترل باشد. البته در شرایط كنونی، احتمال مصرف تسهیلات صنایع در بازار مسكن خیلی بعید به نظر می‌رسد چراكه در دو سال اخیر قیمت مسكن به‌صورت بی‌سابقه در مسیر كاهشی قرار گرفت و حتی برای ماه‌های آتی نیز سناریوی كاهش دوباره قیمت ملك مطرح است. بنابراین تولیدكننده‌ها بعید است از بودجه‌ای كه برای جبران رشد هزینه‌های تولید به آنها پرداخت می‌شود، بخواهند در بازار پرریسك مسكن سرمایه‌گذاری كنند، اما این پیش‌بینی نباید مانع استعلام از صحت استفاده از یارانه‌های نقدی پرداختی به صنایع شود. به‌خصوص آنكه حجم ریالی یارانه‌ صنایع برای هر كدام از بنگاه‌های تولیدی حكم ارائه یك وام خرید مسكن را دارد!
اما بخش سوم در نحوه مصرف درآمد حاصل از اجرای قانون یارانه‌ها، به خانواده‌ها می‌رسد به‌صورتی كه هر دو ماه یكبار برای هر فرد 81 هزار تومان پرداخت خواهد شد. درباره این مبلغ و ارتباط احتمالی آن با بازار مسكن، اگرچه تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌های زیادی مطرح است؛ اما با توجه به بار مالی كه هزینه‌های جدید در قبوض خدماتی –آب، برق و گاز- و همچنین قیمت‌های جدید برخی كالاهای پرمصرف همچون نان، به كیسه دخل و خرج ماهانه خانواده‌ها تحمیل می‌كند، پرداختی ماهانه یارانه، فرصت جدیدی به خرید كالاهای جدید، نمی‌دهد.
بنابر این در جریان مصرف منابع حاصل از هدفمندی یارانه‌ها، فقط از یك ناحیه، احتمال دارد، بازار مسكن با تهدید مواجه شود كه آن هم قابل كنترل و مراقبت است.
رفتار خریداران مسكن بعد از قانون
مسكن تنها كالایی است كه برای خرید آن باید فقط از یك مسیر، تامین مالی كرد: «جمع‌آوری پس‌انداز ماهانه و استفاده از وام بانكی.»
عمده متقاضیان خرید مسكن در دسته دوم –مستاجران و زوج‌های جدید- قرار دارند كه برای صاحب‌خانه شدن، معمولا پس‌اندازهای سالانه را به اضافه پولی كه از محل فروش خودرو یا سایر اسباب و لوازم، به دست می‌آورند برای تامین مالی خرید مسكن، هزینه می‌كنند. بنابراین، مبالغ ماهانه یارانه‌ها هرگز نمی‌تواند به قدرت مالی خانواده‌های نیازمند مسكن برای خرید مسكن كمك كند.
میل به خرید مسكن هم‌اكنون در بازار تهران از ماه‌ها قبل شكل گرفته است كه البته میزان این اشتیاق طی ماه‌های اخیر با نوسانات شدیدی همراه بوده است. در همین ماه گذشته، نمودار ثبت معاملات مسكن در سامانه رهگیری –وابسته به وزارت بازرگانی- بعد از افت محسوس، خیز عجیبی پیدا كرد.
بخشی از تقاضای خرید مسكن در این روزها افزایش پیدا كرده از این جهت كه دسته دوم تقاضا تصور می‌كنند با اجرای قانون یارانه‌ها، ملك گران می‌شود. بخش دیگر تقاضا –دسته سوم یا همان سوداگران و سرمایه‌داران- این روزها از بازار مسكن كناره‌گیری كرده‌اند به‌خاطر آنكه چشم‌انداز روشنی از آینده سرمایه‌گذاری در بازار املاك برای خودشان متصور نیستند.
در این میان تنها دسته اول است كه ظاهرا به تغییر و تحولات اقتصاد، بی‌توجه است و نسبت به سرنوشت جدیدی كه با اجرای قانون یارانه‌ها در بازار مسكن حاكم می‌شود، واكنشی نشان نداده است.
هم‌اكنون صاحب‌خانه‌هایی كه برای نقل و انتقال، به دنبال مسكن هستند –همان دسته اول- به این دلیل به قانون یارانه‌ها بی‌توجه هستند كه یك پشتوانه محكم سرمایه‌ای در اختیار دارند بنابراین اگر قیمت مسكن افزایش یابد، ملك كنونی این افراد نیز گران می‌شود و اگر قیمت‌ها ارزان شود، باز به همان نسبت از ارزش ملك تحت اختیار آنها كاسته خواهد شد. این گروه از تقاضا، رفتار كاملا مستقلی دارد و به محض آنكه ملك مورد علاقه خود را پیدا كند اقدام به تعویض یا خرید خواهد كرد.
روزی ‌كه شیپور یارانه‌ها دمیده شود
اكنون پیش‌بینی می‌شود وضعیت موجود در بازار مسكن و رفتار سه گروه متقاضی در این بازار، از روزی كه شیپور قانون یارانه‌ها به صدا در بیاید، تغییر كند. در ماه‌های ابتدایی، افرادی كه با هدف تغییر ملك، قصد خرید مسكن دارند، به تحولات بازار برخلاف حال حاضر، حساس می‌شوند و با دقت اقدام به جست‌وجو خواهند كرد. صاحب‌خانه‌های متقاضی تغییر مسكن، به این دلیل احتیاط خواهند كرد كه می‌خواهند ارزش ملك كنونی‌شان در جریان تبدیل –فروش و سپس خرید- حفظ شود و بهترین استفاده مالی را در این تبدیل نصیب خود كنند.
اما افرادی كه می‌خواهند برای بار اول صاحب‌خانه شوند، تا مادامی‌كه علائم اطمینان‌بخش از بازار مسكن به آنها نرسد، در حاشیه بیرونی بازار منتظر خواهند بود. این گروه كه تا قبل از اجرای قانون یارانه‌ها نیز با احتیاط و توجه به نوسان قیمت‌ها، برای خرید مسكن اقدام می‌كردند در زمان اجرای قانون، از بازار خارج خواهند شد. هر چند این احتمال وجود دارد كه این گروه از تقاضا، همچنان برای جست‌وجو و اطلاع لحظه‌ای از قیمت‌ها، در بازار مسكن فعال باشد، اما حداقل تا یكی دو فصل، قصد قطعی برای خرید نخواهد داشت.
در مورد دسته سوم از تقاضا در بازار مسكن، نیز پیش‌بینی می‌شود، وضعیت دسته دوم، اما با شدت بیشتر برقرار شود. سرمایه‌گذارانی كه با هدف خرید مسكن و فروش آن در آینده به قیمت بیشتر، در بازار املاك حضور دارند، در زمان اجرای قانون هدفمندی، از هرگونه سرمایه‌گذاری ملكی خودداری كامل خواهند كرد. این گروه از آنجا كه برای خرید ملك و آپارتمان فقط و فقط به سود، فكر می‌كند، اجرای قانون یارانه‌ها را عاملی برای تغییر شدید نرخ سود حاصل از خرید و فروش مسكن، می‌داند.
به این ترتیب، انتظار می‌رود در حداقل دو فصل اول از سال یارانه‌ها -6 ماهه اول اجرای قانون هدفمندكردن یارانه‌ها- موج معكوس تقاضا در بازار مسكن شكل بگیرد در این دوره فرصت خوبی برای حاضران در بازار تقاضا فراهم خواهد بود تا در آرامش نسبی قیمت، بتوانند خرید كنند.
در این میان، توصیه به نخریدن مسكن، با توجه به خصوصیت تقاضاهای موجود در بازار مسكن، در بهترین حالت ممكن است تصمیم آگاهانه افراد برای ایستادن پشت در بازار و رویت تحولاتی كه احتمالا با اجرای قانون اتفاق می‌افتد را تشدید كند.
با این پیش‌بینی، به نظر می‌رسد در بدترین حالت ممكن، قیمت مسكن تا یك‌سال آینده دستخوش تغییر چندانی نخواهد شد.

نظرات() 
http://ity.im/4gvyQ
شنبه 12 مرداد 1398 12:01 ب.ظ
Wow, superb blog layout! How long have you been blogging for?
you make blogging look easy. The overall look of your site is excellent, as
well as the content!
generic for cialis
شنبه 29 تیر 1398 01:55 ب.ظ
Every weekend i used to visit this site, for the reason that i wish for enjoyment, as this this website conations actually pleasant funny
information too.
Carlos Eduardo Veiga Petrobras
دوشنبه 20 خرداد 1398 05:41 ب.ظ
I am regular visitor, how are you everybody? This piece of writing posted at this website
is really fastidious.
buy viagra sample online
یکشنبه 19 خرداد 1398 07:27 ق.ظ

I think the admin of this web site is in fact working hard for his site, since here every stuff is quality based information.
Esther
یکشنبه 19 خرداد 1398 04:11 ق.ظ
Hello, all is going perfectly here and ofcourse every one is sharing
data, that's truly good, keep up writing.
viagra deals
شنبه 18 خرداد 1398 01:55 ب.ظ

I'm not sure the place you are getting your information, however great topic. I must spend some time finding out more or understanding more. Thanks for fantastic info I was searching for this information for my mission.
Janet
شنبه 18 خرداد 1398 12:01 ب.ظ
What's Happening i'm new to this, I stumbled upon this I have discovered It
positively helpful and it has helped me out loads.
I am hoping to give a contribution & assist other users like its helped me.
Good job.
Carlos Eduardo Veiga Petrobras
شنبه 18 خرداد 1398 04:37 ق.ظ
This is really interesting, You are a very skilled blogger.
I have joined your rss feed and look forward to seeking more of your great post.
Also, I have shared your site in my social networks!
tinyurl.com
پنجشنبه 16 خرداد 1398 09:45 ب.ظ
Hello! This is kind of off topic but I need some help from an established blog.
Is it hard to set up your own blog? I'm not very techincal but I
can figure things out pretty fast. I'm thinking about creating my own but I'm not sure where to start.
Do you have any tips or suggestions? Appreciate it
tinyurl.com
چهارشنبه 15 خرداد 1398 10:41 ب.ظ
What's up to all, how is everything, I think every one is getting more from this
web site, and your views are fastidious for new viewers.
Rosalyn
پنجشنبه 9 خرداد 1398 12:13 ب.ظ
Hello, i think that i saw you visited my web site so i got
here to return the choose?.I'm trying to in finding
things to enhance my website!I assume its adequate to use a few of your ideas!!
http://tinyurl.com/y45atjr3
دوشنبه 6 خرداد 1398 10:19 ب.ظ
You have made some really good points there.
I checked on the web to learn more about the issue and found most people will go along with your views on this site.
http://tinyurl.com/y2m29dqn
دوشنبه 6 خرداد 1398 08:44 ب.ظ
I loved as much as you'll receive carried out right here. The sketch is attractive, your authored material stylish.
nonetheless, you command get bought an nervousness over that
you wish be delivering the following. unwell unquestionably come more formerly
again as exactly the same nearly a lot often inside case you shield this increase.
Matthew
دوشنبه 6 خرداد 1398 03:03 ب.ظ
Hi there, I enjoy reading through your article.

I like to write a little comment to support you.
Douglas
دوشنبه 6 خرداد 1398 04:23 ق.ظ
This is a good tip particularly to those fresh to the
blogosphere. Short but very accurate information… Appreciate your sharing this one.

A must read article!
Philomena
شنبه 4 خرداد 1398 08:22 ب.ظ
hello there and thank you for your info – I have definitely picked up anything new from right here.
I did however expertise several technical points using this web site,
as I experienced to reload the web site many times previous to I could get it to load correctly.
I had been wondering if your web hosting is OK? Not that I'm complaining, but slow loading instances times will sometimes affect
your placement in google and could damage your high-quality score if ads and marketing
with Adwords. Anyway I'm adding this RSS to my email
and can look out for much more of your respective intriguing content.
Make sure you update this again very soon.
Teresita
پنجشنبه 2 خرداد 1398 09:42 ق.ظ
I could not refrain from commenting. Exceptionally well written!
Errol
چهارشنبه 18 اردیبهشت 1398 07:22 ق.ظ
Woah! I'm really enjoying the template/theme of this site.
It's simple, yet effective. A lot of times it's difficult to get that "perfect balance" between usability and visual appearance.

I must say that you've done a excellent job with this.

Also, the blog loads very quick for me on Opera. Excellent Blog!
Venetta
دوشنبه 16 اردیبهشت 1398 08:30 ب.ظ
Usually I do not read post on blogs, however I would like to say
that this write-up very compelled me to check out and do it!

Your writing taste has been amazed me. Thanks, very nice
article.
http://tinyurl.com/yyd3govp
یکشنبه 15 اردیبهشت 1398 08:29 ق.ظ
Link exchange is nothing else but it is only placing the other person's weblog link on your page at proper place and other person will
also do same in favor of you.
Windy
یکشنبه 15 اردیبهشت 1398 06:53 ق.ظ
I read this piece of writing fully concerning the comparison of most recent and
preceding technologies, it's amazing article.
Ian
جمعه 13 اردیبهشت 1398 12:50 ق.ظ
I'm really inspired together with your writing skills and also with
the structure on your blog. Is that this a paid theme or did you modify it yourself?
Anyway keep up the excellent high quality writing,
it is rare to look a great weblog like this one today..
Andrew Charles Jenner
پنجشنبه 12 اردیبهشت 1398 09:00 ق.ظ
If you would like to increase your familiarity just keep visiting this site and be updated
with the hottest news update posted here.
Jayme
دوشنبه 9 اردیبهشت 1398 03:00 ق.ظ
Greetings! This is my first comment here so I just wanted to give a
quick shout out and say I really enjoy reading through your articles.
Can you recommend any other blogs/websites/forums that go over the same subjects?

Many thanks!
Agnes
یکشنبه 8 اردیبهشت 1398 03:54 ق.ظ
Hey there! Do you know if they make any plugins to help with Search
Engine Optimization? I'm trying to get my blog to rank for some targeted keywords but I'm not seeing very good success.
If you know of any please share. Many thanks!
Ofelia
چهارشنبه 4 اردیبهشت 1398 08:40 ب.ظ
Hi to every single one, it's really a nice for me to go to see this web site, it
contains priceless Information.
Linnea
یکشنبه 1 اردیبهشت 1398 04:04 ب.ظ
What's up, its fastidious piece of writing concerning media print, we all know media is a impressive
source of facts.
Dolly
یکشنبه 1 اردیبهشت 1398 03:00 ق.ظ
When I initially commented I clicked the "Notify me when new comments are added" checkbox and now each time a comment is added I get several emails with the same comment.
Is there any way you can remove me from that service?
Appreciate it!
Fernanda Lara Tórtima
شنبه 31 فروردین 1398 11:42 ق.ظ
It's going to be end of mine day, however before end I am reading this enormous post to improve my knowledge.
http://tinyurl.com/
جمعه 30 فروردین 1398 02:04 ب.ظ
Fantastic blog! Do you have any suggestions for aspiring writers?
I'm hoping to start my own blog soon but I'm a little
lost on everything. Would you propose starting with a free platform like Wordpress or go for a paid option?
There are so many choices out there that I'm totally overwhelmed ..
Any ideas? Kudos!
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر
نمایش نظرات 1 تا 30

نویسندگان

نظرسنجی

    شما چه شغلی دارید؟







JavaScript Codes





Powered by WebGozar

  • آخرین پستها

آمار وبلاگ

  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :