تبلیغات
تجارت و بازرگانی - رفتار متقاضیان مسكن در ماه‌های آتی

تجارت و بازرگانی

تجارت سالم

دوشنبه 24 آبان 1389

رفتار متقاضیان مسكن در ماه‌های آتی

نویسنده:   


احتمال موج معكوس تقاضا در بازار مسكن با اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها
سه دسته تقاضای خرید مسكن وجود دارد كه هدفمندی سه تاثیر متفاوت روی رفتار آنها دارد



توصیه‌های اخیر درباره «نحوه خرید كالا» در بازار جدیدی كه به محض اجرای قانون هدفمندكردن یارانه‌ها، در اقتصاد كشور شكل می‌گیرد، این پرسش را در بازار مسكن به‌وجود آورده كه آیا «مسكن در سبد كالاهایی كه نباید تا چند ماه آنها را خرید، قرار دارد؟»
محمود احمدی‌نژاد از مردم خواسته است: «تا شش‌ماه [از زمان شروع هدفمندی] علاوه بر مصارفی که تا الان داشتند مصارف جدید تعریف نکنند و به فکر مخارج جدید نیز نباشند تا بازار با آرامش تعادل خود را حفظ کند.»
بازتاب ابتدایی این توصیه رسمی در بازار مسكن می‌تواند منجر به دست‌كشیدن از «نقل‌وانتقال» یا «خرید اولین ملك مسكونی» از سوی متقاضیان باشد.
در بازار مسكن معمولا سه گروه تحت عنوان خریدار حضور دارند. دسته اول صاحب‌خانه‌هایی هستند كه با هدف تبدیل به متراژ‌ بزرگتر یا رفتن به محله‌ بهتر یا برعكس، برای كوچك‌ كردن محل زندگی، قصد خرید پیدا می‌كنند.
دسته دوم، اما متقاضیان جدید محسوب می‌شوند كه تاكنون صاحب‌خانه نبودند – مستاجران یا زوج‌های جدید- و برای اولین بار در نظر دارند برای خرید مسكن وارد بازار تقاضا شوند.
دسته سوم همان تقاضای سرمایه‌ای – سوداگران در این دسته قرار دارند - است كه افرادی با توانایی مالی نامحدود برای خرید یك یا چند آپارتمان مسكونی به بازار مسكن رخنه می‌كنند و نتیجه خرید آنها نه تنها كمكی به روند مثبت اوضاع بازار مسكن نمی‌كند، بلكه به‌واسطه قدرت مالی و نقدینگی این گروه، قیمت‌ها دستخوش تغییر ناخوشایند نیز می‌شود.
اجرای قانون هدفمندكردن یارانه‌ها بر رفتار هر كدام از سه دسته تقاضا در بازار مسكن تاثیر متفاوتی می‌گذارد ضمن اینكه توصیه مقام ارشد دولت به پرهیز از خرید كالاهای غیرضروری، با واكنش‌های متفاوتی در بین این سه گروه متقاضی مسكن، می‌تواند همراه باشد.
تحلیل كارشناسان درباره عضویت یا عدم عضویت مسكن در سبد كالاهای ممنوعه – سبدی كه تا نیم‌سال نباید سراغ آن رفت- به این صورت است كه اجرای قانون یارانه‌ها هم به لحاظ منابع مالی آزاد شده ناشی از هدفمندی و هم به لحاظ مسیرهایی كه برای هدایت این منابع طراحی شده، حداقل در دوره 6 ماهه، تاثیر محسوسی در بازار آپارتمان‌های مسكونی ندارد. بنابراین ضرورتی ندارد خانواده‌های علاقه‌مند به خرید مسكن، به عمد این كالا را در سبد ممنوعه قرار دهند.
اثر نقدینگی یارانه‌ها بر قیمت مسكن
نقدینگی حاصل از هدفمندی در سه بخش شامل صندوق دولت، كارخانه‌های صنعتی و بودجه ماهانه خانواده‌ها صرف می‌شود.
صندوق توسعه ملی علی‌القاعده و با توجه به حساسیت بیش از اندازه دولت نسبت به قیمت مسكن و مواظبت از افزایش احتمالی آن، به‌طور قطع به گونه‌ای این منابع را مصرف خواهد كرد كه باعث تحریك قیمت مسكن نشود. حتی این احتمال وجود دارد كه بخشی از منابع صندوق توسعه ملی در قالب تسهیلات ساخت مسكن به‌صورت وام به سازنده‌ها پرداخت شود كه در این صورت، هدفمند كردن یارانه‌ها باعث رشد حجم عرضه مسكن و كمك به تعدیل بیشتر قیمت خواهد شد.
اما درباره پولی كه به‌صورت یارانه‌ آزاد به كارخانه‌های صنعتی پرداخت می‌شود، اما و اگر‌های ریز و درشتی مطرح است. درشت از این بابت كه سرنوشت مبالغی كه تحت عنوان هدفمندی پرداخت یارانه، قرار است به كارخانه‌های تولیدی پرداخت شود چگونه توسط دولت كنترل می‌شود؟ و ریز از این بابت كه آیا احتمال و ریسك انحراف در یارانه‌های پرداختی، تخمین زده شده است؟ طی سال‌های اخیر برخی از به ظاهر تولیدكننده‌ها –منظور، كارخانه‌های واقعی نیستند- با دریافت وام‌های كلان از بانك‌ها به بهانه توسعه خط تولید یا بازسازی، بخشی از این وام‌ها را در راه خرید ملك و آپارتمان مصرف كردند تا از رشد تضمینی سالانه قیمت مسكن، ضرر احتمالی كارخانه‌ را پوشش دهند. اكنون به موجب طرحی كه وزارت صنایع برای نحوه پرداخت مابه‌التفاوت قیمت انرژی، اعلام كرده، مقرر شده است به بنگاه‌های صنعتی تسهیلاتی از 4 میلیون تا 15 میلیون تومان با نرخ سود 3درصد تا نهایت 12درصد، با دوره بازپرداخت 12ماهه، اعطا شود. همچنین تسهیلاتی نیز معادل 80 درصد مبلغ سرمایه‌گذاری برای رشته‌های خاص تولیدی پیش‌بینی شده پرداخت شود. همه این حمایت‌های مالی از صنایع، لازم است تا لحظه مصرف، تحت كنترل باشد. البته در شرایط كنونی، احتمال مصرف تسهیلات صنایع در بازار مسكن خیلی بعید به نظر می‌رسد چراكه در دو سال اخیر قیمت مسكن به‌صورت بی‌سابقه در مسیر كاهشی قرار گرفت و حتی برای ماه‌های آتی نیز سناریوی كاهش دوباره قیمت ملك مطرح است. بنابراین تولیدكننده‌ها بعید است از بودجه‌ای كه برای جبران رشد هزینه‌های تولید به آنها پرداخت می‌شود، بخواهند در بازار پرریسك مسكن سرمایه‌گذاری كنند، اما این پیش‌بینی نباید مانع استعلام از صحت استفاده از یارانه‌های نقدی پرداختی به صنایع شود. به‌خصوص آنكه حجم ریالی یارانه‌ صنایع برای هر كدام از بنگاه‌های تولیدی حكم ارائه یك وام خرید مسكن را دارد!
اما بخش سوم در نحوه مصرف درآمد حاصل از اجرای قانون یارانه‌ها، به خانواده‌ها می‌رسد به‌صورتی كه هر دو ماه یكبار برای هر فرد 81 هزار تومان پرداخت خواهد شد. درباره این مبلغ و ارتباط احتمالی آن با بازار مسكن، اگرچه تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌های زیادی مطرح است؛ اما با توجه به بار مالی كه هزینه‌های جدید در قبوض خدماتی –آب، برق و گاز- و همچنین قیمت‌های جدید برخی كالاهای پرمصرف همچون نان، به كیسه دخل و خرج ماهانه خانواده‌ها تحمیل می‌كند، پرداختی ماهانه یارانه، فرصت جدیدی به خرید كالاهای جدید، نمی‌دهد.
بنابر این در جریان مصرف منابع حاصل از هدفمندی یارانه‌ها، فقط از یك ناحیه، احتمال دارد، بازار مسكن با تهدید مواجه شود كه آن هم قابل كنترل و مراقبت است.
رفتار خریداران مسكن بعد از قانون
مسكن تنها كالایی است كه برای خرید آن باید فقط از یك مسیر، تامین مالی كرد: «جمع‌آوری پس‌انداز ماهانه و استفاده از وام بانكی.»
عمده متقاضیان خرید مسكن در دسته دوم –مستاجران و زوج‌های جدید- قرار دارند كه برای صاحب‌خانه شدن، معمولا پس‌اندازهای سالانه را به اضافه پولی كه از محل فروش خودرو یا سایر اسباب و لوازم، به دست می‌آورند برای تامین مالی خرید مسكن، هزینه می‌كنند. بنابراین، مبالغ ماهانه یارانه‌ها هرگز نمی‌تواند به قدرت مالی خانواده‌های نیازمند مسكن برای خرید مسكن كمك كند.
میل به خرید مسكن هم‌اكنون در بازار تهران از ماه‌ها قبل شكل گرفته است كه البته میزان این اشتیاق طی ماه‌های اخیر با نوسانات شدیدی همراه بوده است. در همین ماه گذشته، نمودار ثبت معاملات مسكن در سامانه رهگیری –وابسته به وزارت بازرگانی- بعد از افت محسوس، خیز عجیبی پیدا كرد.
بخشی از تقاضای خرید مسكن در این روزها افزایش پیدا كرده از این جهت كه دسته دوم تقاضا تصور می‌كنند با اجرای قانون یارانه‌ها، ملك گران می‌شود. بخش دیگر تقاضا –دسته سوم یا همان سوداگران و سرمایه‌داران- این روزها از بازار مسكن كناره‌گیری كرده‌اند به‌خاطر آنكه چشم‌انداز روشنی از آینده سرمایه‌گذاری در بازار املاك برای خودشان متصور نیستند.
در این میان تنها دسته اول است كه ظاهرا به تغییر و تحولات اقتصاد، بی‌توجه است و نسبت به سرنوشت جدیدی كه با اجرای قانون یارانه‌ها در بازار مسكن حاكم می‌شود، واكنشی نشان نداده است.
هم‌اكنون صاحب‌خانه‌هایی كه برای نقل و انتقال، به دنبال مسكن هستند –همان دسته اول- به این دلیل به قانون یارانه‌ها بی‌توجه هستند كه یك پشتوانه محكم سرمایه‌ای در اختیار دارند بنابراین اگر قیمت مسكن افزایش یابد، ملك كنونی این افراد نیز گران می‌شود و اگر قیمت‌ها ارزان شود، باز به همان نسبت از ارزش ملك تحت اختیار آنها كاسته خواهد شد. این گروه از تقاضا، رفتار كاملا مستقلی دارد و به محض آنكه ملك مورد علاقه خود را پیدا كند اقدام به تعویض یا خرید خواهد كرد.
روزی ‌كه شیپور یارانه‌ها دمیده شود
اكنون پیش‌بینی می‌شود وضعیت موجود در بازار مسكن و رفتار سه گروه متقاضی در این بازار، از روزی كه شیپور قانون یارانه‌ها به صدا در بیاید، تغییر كند. در ماه‌های ابتدایی، افرادی كه با هدف تغییر ملك، قصد خرید مسكن دارند، به تحولات بازار برخلاف حال حاضر، حساس می‌شوند و با دقت اقدام به جست‌وجو خواهند كرد. صاحب‌خانه‌های متقاضی تغییر مسكن، به این دلیل احتیاط خواهند كرد كه می‌خواهند ارزش ملك كنونی‌شان در جریان تبدیل –فروش و سپس خرید- حفظ شود و بهترین استفاده مالی را در این تبدیل نصیب خود كنند.
اما افرادی كه می‌خواهند برای بار اول صاحب‌خانه شوند، تا مادامی‌كه علائم اطمینان‌بخش از بازار مسكن به آنها نرسد، در حاشیه بیرونی بازار منتظر خواهند بود. این گروه كه تا قبل از اجرای قانون یارانه‌ها نیز با احتیاط و توجه به نوسان قیمت‌ها، برای خرید مسكن اقدام می‌كردند در زمان اجرای قانون، از بازار خارج خواهند شد. هر چند این احتمال وجود دارد كه این گروه از تقاضا، همچنان برای جست‌وجو و اطلاع لحظه‌ای از قیمت‌ها، در بازار مسكن فعال باشد، اما حداقل تا یكی دو فصل، قصد قطعی برای خرید نخواهد داشت.
در مورد دسته سوم از تقاضا در بازار مسكن، نیز پیش‌بینی می‌شود، وضعیت دسته دوم، اما با شدت بیشتر برقرار شود. سرمایه‌گذارانی كه با هدف خرید مسكن و فروش آن در آینده به قیمت بیشتر، در بازار املاك حضور دارند، در زمان اجرای قانون هدفمندی، از هرگونه سرمایه‌گذاری ملكی خودداری كامل خواهند كرد. این گروه از آنجا كه برای خرید ملك و آپارتمان فقط و فقط به سود، فكر می‌كند، اجرای قانون یارانه‌ها را عاملی برای تغییر شدید نرخ سود حاصل از خرید و فروش مسكن، می‌داند.
به این ترتیب، انتظار می‌رود در حداقل دو فصل اول از سال یارانه‌ها -6 ماهه اول اجرای قانون هدفمندكردن یارانه‌ها- موج معكوس تقاضا در بازار مسكن شكل بگیرد در این دوره فرصت خوبی برای حاضران در بازار تقاضا فراهم خواهد بود تا در آرامش نسبی قیمت، بتوانند خرید كنند.
در این میان، توصیه به نخریدن مسكن، با توجه به خصوصیت تقاضاهای موجود در بازار مسكن، در بهترین حالت ممكن است تصمیم آگاهانه افراد برای ایستادن پشت در بازار و رویت تحولاتی كه احتمالا با اجرای قانون اتفاق می‌افتد را تشدید كند.
با این پیش‌بینی، به نظر می‌رسد در بدترین حالت ممكن، قیمت مسكن تا یك‌سال آینده دستخوش تغییر چندانی نخواهد شد.

نظرات() 
joshualearned.hatenablog.com
سه شنبه 17 مرداد 1396 07:50 ق.ظ
Hi there! This is kind of off topic but I need some advice from an established blog.

Is it tough to set up your own blog? I'm
not very techincal but I can figure things out pretty fast.
I'm thinking about setting up my own but I'm not sure where to start.
Do you have any tips or suggestions? Thank you
What is leg length discrepancy?
یکشنبه 15 مرداد 1396 10:56 ق.ظ
It's in fact very complicated in this active life to listen news on Television,
therefore I only use web for that reason, and obtain the hottest news.
foot pain big toe
پنجشنبه 15 تیر 1396 02:41 ق.ظ
Loving the info on this website, you have done great job on the articles.
http://sharendelagado.bravesites.com
شنبه 30 اردیبهشت 1396 01:09 ق.ظ
always i used to read smaller content that also clear their motive, and that is also happening with this article which I am reading at this place.
manicure
سه شنبه 22 فروردین 1396 04:30 ق.ظ
Hello i am kavin, its my first time to commenting anywhere, when i read
this post i thought i could also create comment due
to this sensible article.
manicure
دوشنبه 21 فروردین 1396 09:01 ب.ظ
What's up, just wanted to say, I enjoyed this post.
It was inspiring. Keep on posting!
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر

نویسندگان

نظرسنجی

    شما چه شغلی دارید؟







JavaScript Codes





Powered by WebGozar

  • آخرین پستها

آمار وبلاگ

  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :